Le droit de préemption du preneur exploitant
Le preneur à bail rural dispose d’une prérogative parfois négligée par les propriétaires, le droit de préemption. Il ne peut y être dérogé : il s’exerce nonobstant toutes clauses contraires (C. rur., art. L. 412-4, al. 1er).
Si un propriétaire bailleur souhaite vendre un bien rural qui est loué à un exploitant agricole, il ne peut le faire sans lui proposer le bien en priorité.
L’exploitant pourra alors faire le choix d’acquérir ou non le bien. En cas de refus de sa part, il restera tout de même preneur en place et le nouveau propriétaire deviendra son bailleur.
I/Les conditions d’existence du droit de préemption
L’existence d’un bail rural
Pour que le preneur en place puisse être éligible à ce droit de préemption, il doit remplir certaines conditions. La plus fondamentale étant qu’il doit être soumis à un bail rural.
Dès l’instant où il y a « une mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole » (art. L.411-1 C. rur.), le bail rural peut être qualifié, qu’il soit écrit ou verbal.
La condition essentielle est l’existence de ce bail, dès lors, il doit être en cours et ne pas avoir été résilié, expiré ou non renouvelé lorsque le preneur exerce son droit de préemption.
Si un congé a été délivré, le preneur peut exercer son droit de préemption jusqu’au jour d’effet du congé.
Les conditions à remplir par le preneur
Pour bénéficier du droit de préemption, le preneur du bail doit remplir 3 conditions cumulatives (Art L412-5 C. rur.) :
- Il doit avoir exercé la profession d’exploitant agricole pendant 3 ans ;
- Il doit exploiter le fonds mis en vente, soit par lui-même, soit par sa famille ;
- Il ne doit pas être, par ailleurs, propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à 3 fois le seuil de surface au-delà duquel une autorisation d’exploiter est requise au titre du contrôle des structures.
Les conditions concernant le bien rural
Pour que le preneur puisse exercer son droit de préemption, il est nécessaire qu’il exploite un bien immobilier rural.
A titre d’exemple, sont concernés par cette qualification :
- les parcelles de terre, plantées ou non, et de prés ;
- les bâtiments d’exploitation agricole ;
- les bâtiments d’habitation faisant partie d’une exploitation agricole ;
- les parcelles de bois louées, à titre accessoire, avec des immeubles agricoles ;
- les biens de nature mobilière répondant à la qualification d’immeubles par destination au sens de l’article 524 du Code civil, c’est-à-dire « les objets que le propriétaire d’un fonds (immobilier) y a placés pour le service et l’exploitation de ce fonds » (il peut par exemple s’agir de cheptel ou de matériel également donnés à bail au preneur ).
II/ Les conditions d’exercice du droit de préemption
L’information de la vente au preneur
Le notaire qui serait chargé par les bailleurs propriétaires, d’instrumenter ladite vente devra faire connaître au preneur en place, le prix, les charges ainsi que les conditions et modalités de la vente projetée.
Après avoir reçu cette notification de la vente, le preneur dispose d’un délai de 2 mois pour prendre sa décision et faire connaître de son refus ou de son acceptation de l’offre.
Le preneur en place peut également estimer que le prix et les conditions demandées de la vente sont exagérées, il pourra alors saisir le tribunal paritaire des baux ruraux, qui fixera après enquête et expertise, la valeur vénale des biens et les conditions de vente.
Par la suite, le propriétaire bailleur pourrait refuser les décisions du tribunal paritaire et renoncer à la vente. Dans ce cas, il serait tenu de régler les frais d’expertises.
Les conditions d’exploitation
Si le preneur décide d’exercer son droit de préemption et d’acquérir le bien, il peut le faire pour exploiter lui-même ou encore pour assurer l’exploitation du fonds par son conjoint, le partenaire avec lequel il est lié par un PACS, ou par un descendant majeur ou mineur anticipé.
Toutefois, s’il décide de ne pas exploiter lui-même le bien, le conjoint, le partenaire ou le descendant sera tenu de :
- Participer à l’exploitation ;
- Exercer la profession agricole pendant 3 ans au moins ou être titulaire d’un diplôme d’enseignement agricole.
Sur le non-respect du droit de préemption
En cas de non-respect du droit de préemption par le bailleur, le preneur disposera d’un délai de six mois pour saisir le tribunal paritaire des baux ruraux à compter du jour où il a connaissance de la date de la vente.
Le tribunal pourra alors annuler la vente et déclarer le preneur, bénéficiaire du droit de préemption acquéreur aux lieu et place du tiers.
Le preneur en place pourra également obtenir des dommages et intérêts.
III/ Les cas d’exclusions du droit de préemption
Les biens destinés à la réalisation d’un projet d’intérêt général
Le droit de préemption ne pourra s’appliquer en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique ou encore en cas de cession amiable consentie après déclaration d’utilité publique.
De plus, les biens du domaine de l’Etat, des collectivités territoriales, de leurs groupements ainsi que des établissements publics ne sont pas soumis au droit de préemption du preneur si, l’alinéation à titre onéreux est consentie à un organisme ayant un but d’intérêt public et que les biens lui permettrait de réaliser un objectif poursuivi par cet organisme.
Les baux de petites parcelles
En cas de conclusion de bail de petites parcelles entre le bailleur et le preneur, le droit de préemption n’existe pas (art L.412-3 al 2 C. rur).
Pour que le statut des baux de petites parcelles soit applicable, la superficie de la parcelle doit être inférieure à la superficie maximale déterminée par arrêté préfectoral.
Toutefois, le droit de préemption demeure si, bien que la parcelle soit inférieure à la superficie maximale de l’arrêté, le bien constitue un corps de ferme ou des parties essentielles d’une exploitation agricole.
La vente à des parents ou alliés
Lorsque l’aliénation est consentie à des parents ou des alliés du propriétaire jusqu’au troisième degré inclus, alors le droit de préemption du preneur est écarté.
Cette exception ne vient pas s’appliquer si le preneur en place est lui-même un parent ou allié. A cet instant, en cas de vente des propriétaires à un allié ou parent autre que le preneur, ce dernier pourra décider d’exercer son droit de préemption.